Déroulement d'une vente de logement en étude notariale

Une vente immobilière se conclut en deux temps séparés par un délai de deux à trois mois. L'avant-contrat fixe l'accord des parties sur le bien et sur le prix, puis l'acte authentique transfère la propriété et rend la mutation opposable aux tiers. Entre ces deux signatures, l'étude notariale mène les vérifications que la loi lui impose et réunit les pièces du dossier.

Compromis et promesse unilatérale

L'avant-contrat prend deux formes principales que le droit distingue nettement. Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter, chacun pouvant exiger de l'autre la signature de l'acte définitif. La promesse unilatérale de vente n'engage que le propriétaire, qui réserve son bien pendant un délai déterminé en échange d'une indemnité d'immobilisation, l'acquéreur restant libre de lever ou non l'option. L'une et l'autre comportent des conditions suspensives, dont la plus fréquente est l'obtention du prêt : si la banque refuse le financement dans les conditions décrites, l'avant-contrat tombe et les sommes versées sont restituées. L'absence de servitude non déclarée, la purge d'un droit de préemption ou la délivrance d'une autorisation d'urbanisme constituent d'autres conditions couramment stipulées.

Délai de rétractation de l'acquéreur

L'acquéreur non professionnel d'un local à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours. Ce délai commence à courir le lendemain de la remise en main propre de l'avant-contrat ou de la première présentation de la lettre recommandée qui le notifie. Pendant cette période, la rétractation n'a pas à être motivée et n'entraîne aucune indemnité, le dépôt de garantie étant rendu dans les trois semaines. Le vendeur, en revanche, ne dispose d'aucune faculté équivalente et reste tenu dès sa signature. Lorsque la vente porte sur un terrain nu ou sur un local commercial, ce délai ne s'applique pas.

Diagnostics et pièces du dossier

Le dossier de diagnostic technique est annexé à l'avant-contrat et complété avant la signature définitive. Il réunit le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques et pollutions, le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles antérieurs à 1949, l'état relatif à l'amiante pour ceux construits avant juillet 1997, l'état parasitaire là où un arrêté préfectoral le prescrit, ainsi que les diagnostics gaz et électricité quand les installations ont plus de quinze ans. Une vente de lot de copropriété ajoute le règlement, l'état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien et la surface privative. Un bien raccordé à un assainissement non collectif exige un contrôle du service public compétent, daté de moins de trois ans.

Vérifications menées par l'étude

Les recherches conduites entre les deux signatures occupent l'essentiel du délai. L'étude demande un état hypothécaire au service de la publicité foncière pour connaître les inscriptions grevant le bien, vérifie l'origine de propriété sur trente années, interroge la commune sur l'existence d'un droit de préemption urbain et sollicite les documents d'urbanisme qui renseignent sur les règles applicables à la parcelle. Le notaire contrôle également la situation personnelle du vendeur, son régime matrimonial et sa capacité à disposer du bien. Lorsqu'un prêt reste inscrit, l'établissement prêteur communique le montant exact nécessaire au remboursement anticipé, qui sera prélevé sur le prix le jour de la signature. Une mainlevée est ensuite publiée pour effacer l'inscription.

Signature de l'acte authentique

La signature de l'acte de vente réunit les parties en présence du notaire, désormais souvent sous forme électronique. Le prix doit être disponible sur le compte de l'étude avant la séance, la remise des clés intervenant à l'issue de celle-ci. Le notaire conserve la minute de l'acte pendant soixante-quinze ans, délivre une attestation de propriété immédiatement utilisable et publie la vente au service de la publicité foncière dans le mois. La copie authentique parvient à l'acquéreur quelques mois plus tard, une fois les formalités de publication achevées. Le prix de vente n'est versé au vendeur qu'après la purge des inscriptions et le règlement des sommes dues au syndic ou à l'administration fiscale.