Composition des frais de notaire lors d'un achat immobilier

Les frais de notaire désignent la somme totale versée à l'étude le jour de la signature d'un acte authentique. Cette somme ne constitue pas la rémunération du notaire : elle regroupe des impôts reversés au Trésor public, des sommes avancées à des administrations et une part seulement d'honoraires. Le tarif applicable est fixé par un texte réglementaire, ce qui limite les écarts entre deux études pour un même acte.

Droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation représentent la fraction la plus lourde de la somme réclamée lors de l'achat d'un logement ancien. Ils sont composés d'une taxe départementale, d'une taxe communale et d'un prélèvement pour frais d'assiette au profit de l'État. Le notaire les collecte en même temps que le prix et les reverse à l'administration fiscale dans le mois qui suit la signature, sans en conserver la moindre part. Le département vote le taux de sa propre taxe dans les limites fixées par le Code général des impôts, ce qui explique que le montant varie d'un territoire à l'autre pour un bien de même prix. Un acquéreur qui compare deux biens situés dans deux départements différents peut donc constater un écart sur cette ligne du décompte.

Émoluments du notaire

Les émoluments constituent la rémunération de l'officier public pour la rédaction et l'authentification de l'acte. Leur calcul suit un barème proportionnel par tranches : le pourcentage appliqué décroît à mesure que le prix augmente, de sorte que la part des émoluments dans le total diminue sur les transactions importantes. À ce barème proportionnel s'ajoutent des émoluments de formalité, montants fixes attachés à chaque démarche accomplie, comme la demande d'un extrait cadastral ou l'interrogation du fichier immobilier. Une remise peut être consentie au-delà d'un seuil de prix défini par le tarif, à condition qu'elle soit appliquée de la même façon à tous les clients de l'étude pour le même type d'acte.

Débours et sommes avancées

Les débours correspondent aux frais que l'étude règle pour le compte de son client avant la signature. Entrent dans cette catégorie le coût des documents d'urbanisme, les droits d'enregistrement de certaines pièces, la rémunération du géomètre lorsqu'un bornage est nécessaire et les frais de publication au service de la publicité foncière. Dans une copropriété, l'état daté établi par le syndic s'ajoute à cette liste et son coût dépend du barème du gestionnaire. Le décompte remis après la signature détaille chacune de ces avances, et un solde est restitué lorsque la provision demandée excède les dépenses réelles.

Cas du logement neuf

L'achat d'un logement neuf vendu par un promoteur relève d'un régime fiscal différent de celui de l'ancien. La mutation est soumise à une taxe de publicité foncière réduite, le prix étant par ailleurs grevé de la taxe sur la valeur ajoutée. Le total réclamé à la signature se situe par conséquent nettement en dessous de celui d'une vente d'immeuble ancien de prix équivalent. Une vente en l'état futur d'achèvement se signe en étude et donne lieu à des appels de fonds successifs suivant l'avancement du chantier, calendrier que le notaire rappelle dans l'acte.

Moment du paiement et provision

La totalité des frais est exigible le jour de la signature de l'acte authentique, et non lors de l'avant-contrat. L'étude adresse auparavant un décompte prévisionnel et demande le virement d'une provision sur son compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations. Les fonds doivent être disponibles sur ce compte avant le rendez-vous, ce qui impose de tenir compte du délai de virement bancaire. Lorsqu'un prêt finance l'opération, l'établissement prêteur débloque les sommes directement entre les mains du notaire. La garantie prise par la banque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou hypothèque conventionnelle, fait l'objet d'un acte distinct dont le coût s'ajoute au décompte.