La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société destinée aux patrimoines immobiliers. Elle a pour but l’acquisition et la gestion de biens patrimoniaux immobiliers ou le développement de projets fonciers ou immobiliers.
Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux associés de nationalité française ou étrangère, résidant ou non en France
La société est gérée par une personne physique ou une personne morale. Le gérant peut être associé ou non, il est nommé soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.
Les statuts fixent les règles d’organisation et de nomination de la gérance et le périmètre d’action et de décision du gérant. Plus largement, les statuts doivent comporter les informations suivantes : la forme de la société, les apports de chaque associé, la dénomination, le siège social, le capital social, l’objet, la durée et les modalités de fonctionnement (gérance, décisions collectives, modalités de cession et de transmission de parts, le régime fiscal, etc.)
La rédaction des statuts est libre.
Une publication dans un journal d’annonces légales est obligatoire. Le montant du capital est au minimum de 1 Euro et ce capital n’a pas besoin d’être déposé.
Si un bien est détenu par une Société immobilière civile et si les actionnaires sont un couple marié, le couple ne possède pas la propriété directement, mais seulement les parts de l’entreprise. Les transmissions sont ainsi facilitées.
Les étrangers non-résidents (personne physique ou morale) peuvent constituer une société civile immobilière sans conditions particulières. Une déclaration annuelle est obligatoire pour éviter d’avoir à acquitter la taxe de 3 % sur le foncier bâti détenu par des non-résidents issus d’une juridiction n’ayant pas conclu de convention fiscale avec la France et n’ayant pas accepté le principe d’assistance administrative.
En cas de succession, c’est la propriété des parts qui va changer, pas la propriété du bien immobilier. Comme les parts sociales sont considérées comme des biens personnels plutôt que des biens immobiliers, le droit de succession dans le pays du domicile est appliqué.